So ist die Abrechnung aufgebaut
- Gesamtkosten des Hauses: Brennstoff oder Wärme, Betriebsstrom, Wartung, Messdienst (Ablesung, Gerätemiete), Schornsteinfeger.
- Aufteilung Heizung / Warmwasser: Heizt eine Anlage beides, wird die Wärme für das Warmwasser mit einem Wärmezähler gemessen (§ 9 Abs. 2 HeizkostenV). Wäre das unzumutbar aufwendig, wird sie aus der Warmwassermenge berechnet; nur wenn auch die nicht gemessen werden kann, pauschal mit 32 kWh je m² Wohnfläche.
- Grund- und Verbrauchskosten: 50 bis 70 % der Heizkosten werden nach Verbrauch verteilt (Heizkostenverteiler oder Wärmezähler), der Rest nach Wohnfläche. Beim Warmwasser genauso nach den gemessenen Kubikmetern (§§ 7, 8).
- Ihr Anteil minus Vorauszahlungen ergibt Nachzahlung oder Guthaben.
Wie stark der Schlüssel wirkt, zeigt ein Beispiel: 75-m²-Wohnung in einem Haus mit 480 m² und 9.600 € Heizkosten. Mit durchschnittlichem Verbrauch (656 von 4.200 Einheiten) zahlt die Wohnung 1.499,71 € bei 50 % und 1.499,60 € bei 70 % nach Verbrauch; mit halbem Verbrauch 1.124,86 € bzw. 974,80 €. Je höher der Verbrauchsanteil, desto mehr lohnt sparsames Heizen – und desto stärker trifft ein hoher Verbrauch.
Verteilerschlüssel: 50 bis 70 % – manchmal Pflicht 70 %
- Spielraum 50–70 %: Der Vermieter wählt innerhalb dieser Grenzen (§ 7 Abs. 1 Satz 1); mehr als 70 % nur, wenn es im Vertrag steht (§ 10).
- 70 % Pflicht: wenn das Haus die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllt, mit Öl oder Gas geheizt wird und die freiliegenden Heizungsrohre überwiegend gedämmt sind – alle drei Bedingungen zusammen (§ 7 Abs. 1 Satz 2). Bei Fernwärme gilt die Pflicht nicht.
- Wechsel des Schlüssels: nur aus bestimmten Gründen (z. B. nach einer Dämmung) und nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums (§ 6 Abs. 4).
- Geschätzter Verbrauch: Fällt ein Gerät aus, darf geschätzt werden; betrifft das mehr als 25 % der Fläche, wird nur noch nach Fläche verteilt (§ 9a).
Fristen
| Was | Frist | Beispiel Kalenderjahr 2025 |
|---|---|---|
| Abrechnungszeitraum | höchstens 12 Monate | 01.01.–31.12.2025 |
| Zugang beim Mieter | bis Ablauf des 12. Monats nach Ende des Zeitraums | bis 31.12.2026 |
| Einwendungen des Mieters | bis Ablauf des 12. Monats nach Zugang (gleicher Kalendertag) | bei Zugang 15.03.2026: bis 15.03.2027 |
Rechtsgrundlage ist § 556 Abs. 3 BGB; abweichende Vereinbarungen zulasten des Mieters sind unwirksam (Abs. 5).
Kürzungsrechte
| Mangel | Kürzung | Grundlage |
|---|---|---|
| Heizkosten nicht nach Verbrauch verteilt | 15 % Ihres Anteils | § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV |
| vorgeschriebene fernablesbare Geräte fehlen | 3 % | § 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV |
| monatliche Verbrauchsinformation bzw. Angaben zur Abrechnung fehlen | 3 % | § 12 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV |
| Aufteilung der CO₂-Kosten, Einstufung oder Berechnungsgrundlagen fehlen | 3 % Ihres Anteils an den Heizkosten | § 7 Abs. 4 CO2KostAufG |
Fernablesbar ab 2027: Nach dem 01.12.2021 eingebaute Zähler und Heizkostenverteiler müssen fernablesbar sein (außer beim Tausch einzelner Geräte in einer älteren Anlage); ältere Geräte müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt werden, sofern das technisch möglich und zumutbar ist (§ 5 Abs. 2 und 3 HeizkostenV). Mit fernablesbaren Geräten muss der Vermieter monatlich über den Verbrauch informieren (§ 6a). Für Abrechnungszeiträume ab 2027 wird die 3-%-Kürzung damit voraussichtlich für viele Häuser relevant; wie Zeiträume über den Jahreswechsel zu behandeln sind, ist noch nicht entschieden. Zwischen Wohnungseigentümer und Eigentümergemeinschaft gelten die Kürzungsrechte nicht (§ 12 Abs. 1 Satz 4) – wer eine Eigentumswohnung mietet, kann aber gegenüber seinem Vermieter kürzen.
Wie die CO₂-Kosten aufgeteilt werden und welche Angaben dafür in der Abrechnung stehen müssen, zeigt der CO2-Kosten-Rechner Vermieter/Mieter.
Checkliste: häufige Fehler
- Zeitraum länger als zwölf Monate oder Lücke zum Vorjahr
- Falsche Wohnfläche – eigene und gesamte
- Verteilerschlüssel außerhalb von 50–70 % oder ohne Grund geändert
- Kosten, die nicht in die Heizkosten gehören (z. B. Reparaturen, Verwaltung); Kaltwasser nur, soweit es nicht gesondert abgerechnet wird (§ 8 Abs. 2)
- Heizöl: Anfangs- und Endbestand fehlen oder passen nicht zum Vorjahr
- Ablesewerte weichen vom eigenen Foto des Zählers oder der Verbrauchsinformation ab
- Großer Sprung beim Verbrauch gegenüber dem Vorjahr ohne Erklärung
- CO₂-Kosten-Aufteilung fehlt (bei Gas, Öl, Fernwärme)
Ob der Verbrauch des ganzen Hauses normal ist, zeigt der Vergleich mit dem Heizspiegel im Heizkosten-Rechner – Verbrauch und Gesamtfläche stehen in der Abrechnung.
Belege einsehen
Der Vermieter muss die Belege auf Verlangen zeigen; er darf sie auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter dabei auch die Verbrauchswerte der anderen Wohnungen sehen dürfen und bis zur Einsicht keine Nachzahlung leisten müssen (Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17), und dass auch Zahlungsbelege dazugehören (Urteil vom 09.12.2020, VIII ZR 118/19). Die Einsicht war schon vorher Rechtsprechung; seit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz steht sie ausdrücklich im Gesetz und darf auch elektronisch erfolgen.
Häufige Fragen
Wie prüfe ich meine Heizkostenabrechnung?
Zuerst die Formalien: Zeitraum höchstens zwölf Monate, Zugang spätestens zwölf Monate nach dessen Ende, Wohnfläche richtig, Verteilerschlüssel zwischen 50 und 70 % nach Verbrauch. Dann den eigenen Anteil nachrechnen: Verbrauchskosten × Ihre Einheiten ÷ alle Einheiten plus Grundkosten × Ihre Fläche ÷ Gesamtfläche. Zuletzt den Verbrauch mit dem Vorjahr und dem Heizspiegel vergleichen und bei Zweifeln die Belege einsehen.
Bis wann muss die Heizkostenabrechnung kommen?
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Für das Kalenderjahr 2025 also bis 31.12.2026. Kommt sie später, darf der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten; ein Guthaben muss er trotzdem auszahlen.
Wie lange kann ich der Heizkostenabrechnung widersprechen?
Bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) – bei Zugang am 15.03.2026 also bis 15.03.2027. Danach sind Einwendungen ausgeschlossen, außer Sie konnten sie ohne eigenes Verschulden nicht früher erheben.
Wann darf ich die Heizkosten um 15 % kürzen?
Wenn der Vermieter Heiz- oder Warmwasserkosten entgegen der Heizkostenverordnung nicht nach Verbrauch verteilt – etwa nur nach Wohnfläche oder weil Messgeräte fehlen; gekürzt wird der Anteil an diesen Kosten (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Ausgenommen sind Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, in denen der Vermieter selbst wohnt (§ 2), und die Sonderfälle des § 11, etwa sehr sparsame Häuser oder Wohnheime. Um 3 % kürzen dürfen Sie, wenn vorgeschriebene fernablesbare Geräte fehlen oder die vorgeschriebenen Verbrauchsinformationen nicht kommen; um 3 %, wenn die Aufteilung der CO₂-Kosten oder die Angaben dazu fehlen.
Darf ich die Belege einsehen?
Ja. Der Vermieter muss auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren und darf sie elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gehören dazu auch die Verbrauchswerte der anderen Wohnungen und die Zahlungsbelege; solange die Einsicht zu Unrecht verweigert wird, müssen Sie eine Nachzahlung nicht leisten.
Quellen
- Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV) §§ 2, 5–12, zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 16.10.2023 (BGBl. 2023 I Nr. 280)
- Bürgerliches Gesetzbuch § 556 Abs. 3–5 (Abs. 4 eingefügt durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz, BGBl. 2024 I Nr. 323); Fristen nach §§ 187, 188 BGB
- Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz § 7 Abs. 3 und 4, zuletzt geändert am 23.07.2026
- Bundesgerichtshof, Urteile vom 07.02.2018 (VIII ZR 189/17) und 09.12.2020 (VIII ZR 118/19)
- Checkliste ergänzt nach Hinweisen der Verbraucherzentrale („Heizkostenabrechnungen prüfen“, verbraucherzentrale.de); keine Rechtsberatung – im Streitfall Mieterverein oder Anwalt