Wann ist ein Energieausweis Pflicht?
- Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing: Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie den Ausweis vorlegen – Aushang oder Auslegen genügt. Ohne Besichtigung legen Sie ihn den Interessenten unverzüglich vor – spätestens, sobald jemand danach fragt. Nach Vertragsabschluss übergeben Sie ihn unverzüglich (§ 80 Abs. 4 und 5).
- Neubau: immer, als Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 1).
- Erbbaurecht und Umbau: auch bei Bestellung eines Erbbaurechts; nach größeren Umbauten mit Neuberechnung des ganzen Gebäudes wird ein neuer Bedarfsausweis fällig.
- Öffentliche Gebäude: Bis Ende 2026 müssen Gebäude mit mehr als 250 m² behördlich genutzter Fläche und starkem Publikumsverkehr einen Ausweis haben und aushängen (ohne Behörde: Aushang ab mehr als 500 m², wenn ein Ausweis vorliegt); ab 2027 brauchen alle behördlich genutzten Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand einen Bedarfsausweis, Aushang bei starkem Publikumsverkehr.
- Keine Pflicht: solange Sie selbst darin wohnen und nicht neu vermieten; für sehr kleine Gebäude (das ganze Gebäude, nicht die Wohnung, bis 50 m² bzw. ab 2027 unter 50 m²); bis Ende 2026 für Baudenkmäler.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?
| Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis | |
|---|---|---|
| Grundlage | Berechnung aus Bauteilen und Heizung, unabhängig vom Nutzer | tatsächlicher Verbrauch laut Abrechnungen, mit Wetterbereinigung |
| Daten | Begehung vor Ort oder Fotos, Pläne | bis Ende 2026: 36 Monate; ab 2027: zwei Jahre; Ende der letzten Periode höchstens 18 Monate her |
| Pflicht bis Ende 2026 | Wohngebäude unter 5 Wohnungen mit Bauantrag vor 01.11.1977 ohne Wärmeschutz von 1977 | – |
| Ab 2027 | Pflicht für Nichtwohngebäude bei Verkauf und Vermietung | nur noch für reine Wohngebäude |
| Kosten (ADAC) | EFH 300 bis 500 €, MFH 500 bis 1.500 € | EFH 50 bis 120 €, MFH 100 bis 400 € |
Beide sind 10 Jahre gültig. Der Bedarfsausweis ist aussagekräftiger, weil er nicht vom Heizverhalten der Bewohner abhängt; für die Planung einer Sanierung ist er die bessere Grundlage. Wer sanieren will, bekommt mit einem Sanierungsfahrplan (iSFP) deutlich mehr – und dafür einen Zuschuss.
Energieeffizienzklassen: Welche Klasse hat Ihr Haus?
Für Wohngebäude nach dem Endenergie-Kennwert in kWh je m² Gebäudenutzfläche und Jahr (Anlage 10 GModG). Die Grenzwerte bleiben ab 2027 gleich; berechnet wird dann aber mit dem Brennwert der Brennstoffe und einer neuen Bezugsfläche – Gas- und Ölhäuser können dadurch etwas schlechter eingestuft werden. Eine Schätzung für Ihr Haus finden Sie oben im Rechner.
| A+ | A | B | C | D | E | F | G | H |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| bis 30 | bis 50 | bis 75 | bis 100 | bis 130 | bis 160 | bis 200 | bis 250 | über 250 |
Für Nichtwohngebäude gibt es ab 2027 eine eigene Skala A bis G; Klasse A erhalten nur Gebäude ohne fossile Emissionen am Standort.
Energieausweis 2027: Was ändert sich am 1. Januar?
- Wahlfreiheit für Wohngebäude: Die Bedarfsausweis-Pflicht für Häuser mit Bauantrag vor November 1977 entfällt.
- Nichtwohngebäude: bei Verkauf und Vermietung immer Bedarfsausweis; der Verbrauchsausweis ist nur noch für reine Wohngebäude zulässig.
- Neue Auslöser: auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags.
- Baudenkmäler: Die Ausnahme entfällt. Kleine Gebäude sind nur noch unter 50 m² ausgenommen (bisher bis einschließlich 50 m²).
- Digital: Der Ausweis wird in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt, auf Verlangen auch auf Papier. Er enthält mehr Angaben, etwa zu Treibhausgasen, zum Anteil erneuerbarer Energie und ob die Heizung mit niedrigen Temperaturen auskommt, und konkrete Modernisierungsempfehlungen.
- Anzeigen: Neu sind Ausstellungsdatum und Primärenergie statt Endenergie. Für ältere Ausweise gelten die bisherigen Angaben weiter.
- Vorhandene Ausweise bleiben gültig, bis ihre 10 Jahre abgelaufen sind.
Was kostet ein Energieausweis?
Die Preise sind frei. Laut ADAC kostet ein Verbrauchsausweis für ein Einfamilienhaus rund 50 bis 120 €, für ein Mehrfamilienhaus rund 100 bis 400 €; ein Bedarfsausweis mit Begehung vor Ort rund 300 bis 500 € bzw. 500 bis 1.500 €. Die Verbraucherzentrale rät zur Vorsicht bei sehr billigen Angeboten und bei Bedarfsausweisen ohne Begehung und empfiehlt, nicht im Voraus zu zahlen. Eine Förderung gibt es nicht; auf Mieter umlegen dürfen Vermieter die Kosten nicht.
Wer darf einen Energieausweis ausstellen?
Unter anderem Architekten, Bauingenieure und andere Fachleute mit passendem Studium, Handwerksmeister und staatlich geprüfte Techniker jeweils mit Zusatzqualifikation sowie Personen mit der BAFA-Qualifikationsprüfung Energieberatung (§ 88 GModG). Jeder Ausweis bekommt vor der Übergabe eine Registriernummer; ein Teil wird stichprobenartig kontrolliert. Achten Sie bei Online-Angeboten auf eine echte Prüfung der Daten – laut Verbraucherzentrale werden mitunter sogar Bedarfsausweise ohne Begehung angeboten.
Häufige Fragen
Wann brauche ich einen Energieausweis?
Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes oder einer Wohnung, bei Bestellung eines Erbbaurechts, für jeden Neubau und nach größeren Umbauten mit Neuberechnung (§ 80 GModG). Ab dem 01.01.2027 auch, wenn ein Miet-, Pacht- oder Leasingvertrag verlängert wird. Solange Sie selbst darin wohnen und nicht neu vermieten, brauchen Sie keinen.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – welcher ist Pflicht?
Bis 31.12.2026 ist ein Bedarfsausweis Pflicht für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde und die den Wärmeschutz von 1977 nicht erreichen. Sonst dürfen Sie wählen. Ab 2027 entfällt diese Regel: Für Wohngebäude besteht Wahlfreiheit, Nichtwohngebäude brauchen bei Verkauf, Vermietung und Verlängerung einen neuen Ausweis immer als Bedarfsausweis.
Was kostet ein Energieausweis?
Einen Verbrauchsausweis gibt es laut ADAC für ein Einfamilienhaus für rund 50 bis 120 €, einen Bedarfsausweis mit Begehung vor Ort für rund 300 bis 500 €; bei Mehrfamilienhäusern 100 bis 400 € bzw. 500 bis 1.500 €. Die Verbraucherzentrale rät zur Vorsicht bei sehr billigen Angeboten und bei Bedarfsausweisen ohne Begehung und empfiehlt, nicht im Voraus zu zahlen. Eine Förderung gibt es nicht, auf Mieter umlegen dürfen Vermieter die Kosten nicht.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
10 Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 GModG). Gültige Ausweise müssen auch nach der Reform 2027 nicht vorzeitig ersetzt werden. Nach einem Umbau mit Neuberechnung für das ganze Gebäude wird er vorzeitig ungültig.
Welche Strafe droht ohne Energieausweis?
Ein Bußgeld von bis zu 10.000 €, wenn Sie den Ausweis vorsätzlich oder leichtfertig nicht vorlegen oder übergeben, dem Aussteller falsche Daten liefern oder Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige fehlen (§ 108 GModG).
Quellen
- Gebäudemodernisierungsgesetz §§ 3, 79–88, 99, 108 und Anlage 10 (gesetze-im-internet.de, Stand 17.10.2026)
- Gesetz vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, Artikel 2 (Änderungen ab 01.01.2027) und Artikel 9 (Inkrafttreten)
- Verbraucherzentrale: So kommen Sie an einen Energieausweis (Stand 09.10.2025); ADAC: Energieausweis (Stand 29.07.2026) – Kosten als Spannen, nicht amtlich
- Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.