So funktioniert das Stufenmodell
- Der CO₂-Ausstoß steht auf der Gas-, Öl- oder Fernwärmerechnung (Pflicht seit 2023, § 3).
- Er wird durch die Wohnfläche geteilt und auf eine Nachkommastelle gerundet – beim Vermieter die Fläche aller mitversorgten Wohnungen, beim Mieter mit eigener Heizung seine Wohnung.
- Die Stufe in der Tabelle des Gesetzes bestimmt den Anteil: unter 12 kg CO₂/m² zahlt der Mieter alles, ab 52 kg der Vermieter 95 %.
- Die CO₂-Kosten sind CO₂-Menge × CO₂-Preis plus 19 % Umsatzsteuer. Der Mieteranteil wird nach dem Schlüssel der Heizkostenabrechnung auf die Wohnungen verteilt.
Beispiele: Wer zahlt wie viel?
Abrechnungsjahr 2026 (60 €/t), Erdgas; Mehrfamilienhäuser mit 6 Wohnungen und 480 m², dazu eine einzelne Wohnung mit eigener Gastherme:
| Beispiel | CO₂ je m² | Vermieter | CO₂-Kosten | davon Vermieter |
|---|---|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus saniert, 45.000 kWh Gas | 17,0 kg | 20 % | 583 € | 117 € |
| Mehrfamilienhaus teilsaniert, 80.000 kWh Gas | 30,2 kg | 40 % | 1.036 € | 414 € |
| Mehrfamilienhaus unsaniert, 120.000 kWh Gas | 45,3 kg | 70 % | 1.554 € | 1.088 € |
| Wohnung mit Gasetagenheizung, 70 m², 10.000 kWh | 25,9 kg | 30 % | 130 € | 39 € |
Die Beträge sind überschaubar, weil der CO₂-Preis noch niedrig ist: Im unsanierten Haus zahlt der Vermieter 1.088 € im Jahr. Wichtiger wird das Stufenmodell, wenn der CO₂-Preis steigt – bei 125 € je Tonne verdoppeln sich die Beträge ungefähr. Weil für die Aufteilung der Preis des Vorjahres zählt, wirkt sich der EU-Emissionshandel (ab 2028) frühestens auf die Abrechnung 2029 aus; wie das Gesetz dann den Preis bestimmt, ist noch nicht geregelt.
CO2-Preis je Abrechnungsjahr
| Jahr | CO₂-Preis | mit 19 % USt je Tonne | Grundlage |
|---|---|---|---|
| 2023 | 30 €/t | 35,7 € | Festpreis BEHG |
| 2024 | 45 €/t | 53,6 € | Festpreis BEHG |
| 2025 | 55 €/t | 65,5 € | Festpreis BEHG |
| 2026 | 60 €/t | 71,4 € | Mittelwert des Korridors 55–65 € |
| 2027 | 55 bis 65 €/t | 65,5 bis 77,4 € | Ø Versteigerungspreis Juli–November 2026 (Umweltbundesamt, Dezember) |
Der Bundestag hat im Oktober 2026 beschlossen, den Korridor von 55 bis 65 € auch 2027 fortzuführen (Bundesrat und Verkündung stehen noch aus), weil der EU-Emissionshandel für Gebäude (ETS 2) erst 2028 startet. Für die Aufteilung zählt jeweils der Versteigerungspreis des Vorjahres: Die Versteigerungen 2026 bestimmen den Preis für 2027, die von 2027 den für 2028. Was danach kommt, ist offen – mehr dazu im Wärmepumpen-Rechner mit drei CO₂-Preis-Szenarien.
Mieter mit Gasetagenheizung: Erstattung fordern
- Selbst rechnen: CO₂ in kg von der Gasrechnung durch die Wohnfläche Ihrer Wohnung teilen, Stufe ablesen – der Rechner oben macht das.
- Frist: innerhalb von 12 Monaten, nachdem der Lieferant abgerechnet hat, in Textform (Brief oder E-Mail) beim Vermieter.
- Gas auch für andere Geräte (z. B. Gasherd): Erstattung minus 5 % (§ 6 Abs. 3 Satz 2); bei gewerblicher Nutzung nur mit separatem Zähler.
- Neue Gastherme ab 2028: Hat der Vermieter nach dem 29.07.2026 eine neue Gastherme eingebaut, umfasst die Erstattung auch seine Hälfte von CO₂-Kosten, Netzentgelten und Bio-Anteil (§ 6 Abs. 2); darauf muss er Sie in Textform hinweisen.
- Auszahlung: Verrechnung mit der nächsten Betriebskostenabrechnung, sonst spätestens 12 Monate nach Ihrer Forderung.
Ausnahmen und Sonderfälle
- Denkmalschutz, Milieuschutz, Anschlusszwang: Verhindern Vorschriften eine wesentliche Sanierung von Gebäude oder Heizung, halbiert sich der Vermieteranteil; verhindern sie beides, wird nicht aufgeteilt (§ 9). Der Vermieter muss das nachweisen.
- Nichtwohngebäude: 50 : 50, abweichende Vereinbarungen zulasten des Mieters sind unwirksam (§ 8).
- Fernwärme: Das Gesetz gilt auch hier; der Versorger weist CO₂-Ausstoß und CO₂-Kosten aus. Stammt die Wärme aus Anlagen im EU-Emissionshandel, gilt dort deren CO₂-Preis – nehmen Sie im Rechner den Betrag von der Rechnung. Ausgenommen sind Wärmenetze aus Anlagen im EU-Emissionshandel, wenn das Gebäude erst nach dem 01.01.2023 angeschlossen wurde (§ 2 Abs. 4).
- Zweifamilienhaus mit Vermieter im Haus: Die Aufteilung gilt, der Mieter trägt seinen Teil nach dem vereinbarten Abrechnungsverfahren (§ 7 Abs. 2).
- Holz, Pellets, Wärmepumpe: keine CO₂-Kosten nach dem BEHG, also nichts aufzuteilen.
- Ohne verbrauchsabhängige Abrechnung: In den Ausnahmefällen des § 11 Heizkostenverordnung gilt das Gesetz nur, wenn eine Abrechnung der Heizkosten vereinbart ist (§ 2 Abs. 7). Für Nichtwohngebäude ist ein eigenes Stufenmodell angekündigt, aber noch nicht beschlossen.
Neue Gasheizung im Mietshaus: ab 2028 je zur Hälfte
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz hat der Gesetzgeber das CO2KostAufG erweitert (§§ 5a–5d). Gilt für eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung die Bio-Pflicht (Einbau nach dem 29.07.2026, siehe Heizungsgesetz 2026), teilen Vermieter und Mieter je zur Hälfte:
- ab 2028 die CO₂-Kosten – statt nach dem Stufenmodell,
- ab 2028 die Netzentgelte für das Gas (ohne Konzessionsabgabe; heute grob 2,2 bis 3,1 ct/kWh),
- ab 2029 die Kosten für den vorgeschriebenen Bio-Anteil – für einen Anteil von höchstens 30 % des Brennstoffs; was darüber liegt (ab 2040: 60 %), trägt der Mieter.
Das gilt auch für Neubauten, die bis Ende 2029 fertig und erstmals genutzt werden (nicht bei Bauantrag vor dem 13.05.2026, § 5b). Musste die alte Heizung nach einem irreparablen Ausfall weniger als zwölf Monate vor dem 01.01.2028 ersetzt werden, gilt die Teilung erst zwölf Monate nach dem Einbau (§ 5a Abs. 4).
Beispiel teilsaniertes Mehrfamilienhaus (480 m², 80.000 kWh Gas), jährlicher Anteil des Vermieters:
| Jahr | Bio-Anteil | Aufteilungspreis (Szenario) | alte Gasheizung (Stufenmodell) | neue Gasheizung: CO₂ + Netz + Bio je ½ |
|---|---|---|---|---|
| 2028 | 0 % | 65 €/t | 450 € | 1.600 € |
| 2029 | 10 % | 85 €/t | 590 € | 2.260 € |
| 2030 | 15 % | 105 €/t | 730 € | 2.650 € |
| 2035 | 30 % | 153 €/t | 1.060 € | 3.640 € |
Annahmen: Aufteilungspreis 2028 = Obergrenze des Korridors 2027 (65 €/t), danach mittleres Szenario des Vorjahres (Umweltbundesamt-Projektion, 125 €/t 2030); Netzentgelt2,6 ct/kWh; Mehrkosten des Bio-Anteils 14 ct/kWh – alles keine Prognose. Ob mit den „Kosten“ des Bio-Anteils nur der Aufpreis oder der ganze Preis gemeint ist, lässt der Gesetzestext offen; im zweiten Fall wäre der Vermieteranteil höher. Der Bio-Anteil senkt die CO₂-Kosten der neuen Heizung, weil Biomethan mit null Emissionen zählt.
Härtefälle (§ 5d): Der Vermieter trägt nur den CO₂-Anteil nach dem Stufenmodell – keine Netzentgelte und keine Bio-Kosten –, wenn alles zusammen zutrifft: Er vermietet höchstens sechs Wohnungen, die Miete liegt unter 85 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (in angespannten Wohnungsmärkten unter 70 %), das Haus fällt in Effizienzklasse G oder H, und die Kosten wären für ihn eine persönliche Härte. Ebenso bei einem Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt und beide Wohnungen an einer Heizung hängen (außer in angespannten Wohnungsmärkten). Die Mieter muss er darüber in Textform informieren.
Wer statt einer neuen Gasheizung eine Wärmepumpe einbaut, hat keine CO₂-Kosten mehr zu teilen: Wärmepumpe oder Gas – der Vergleich über 20 Jahre.
Häufige Fragen
Wie werden die CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt?
Bei Wohngebäuden nach einem Stufenmodell mit zehn Stufen: Je mehr CO₂ das Gebäude pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr ausstößt, desto mehr zahlt der Vermieter – von 0 % (unter 12 kg CO₂/m²) bis 95 % (ab 52 kg). Bei Gewerbe und anderen Nichtwohngebäuden gilt 50 : 50. Grundlage ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) seit 2023.
Wie hoch ist der CO2-Preis 2026 für die Aufteilung?
Für 2026 gilt der Mittelwert des Preiskorridors von 55 bis 65 €, also 60 € je Tonne plus 19 % Umsatzsteuer (§ 4 CO2KostAufG). Für 2027 zählt der Durchschnittspreis der Versteigerungen von Juli bis November 2026 – er liegt im Korridor von 55 bis 65 € und wird vom Umweltbundesamt im Dezember veröffentlicht. 2025 waren es 55 €, 2024 45 €.
Was kann ich als Mieter mit Gasetagenheizung tun?
Sie berechnen den CO₂-Ausstoß Ihrer Wohnung selbst – die Gasrechnung weist die Kilogramm CO₂ aus – und fordern den Vermieteranteil in Textform zurück, spätestens 12 Monate nach der Abrechnung des Gasversorgers. Nutzen Sie das Gas auch für andere Geräte, etwa einen Gasherd, wird die Erstattung um 5 % gekürzt. Der Vermieter darf den Betrag mit der nächsten Betriebskostenabrechnung verrechnen, sonst muss er binnen 12 Monaten zahlen.
Was passiert, wenn der Vermieter die CO2-Kosten nicht aufteilt?
Fehlt in der Heizkostenabrechnung eine dieser Angaben – Mieteranteil an den CO₂-Kosten, Einstufung des Gebäudes, Berechnungsgrundlagen –, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).
Was ändert sich ab 2028 bei einer neuen Gasheizung?
Baut der Vermieter nach dem 29.07.2026 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung ein, für die die Bio-Pflicht des Gebäudemodernisierungsgesetzes gilt, tragen Vermieter und Mieter ab 2028 die CO₂-Kosten und die Gas-Netzentgelte je zur Hälfte – das Stufenmodell gilt dann nicht mehr. Ab 2029 werden auch die Kosten für den vorgeschriebenen Bio-Anteil hälftig geteilt, für höchstens 30 % des Brennstoffs. Für kleine Vermieter gibt es Härtefälle.
Annahmen und Quellen
- Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) §§ 2–9 und Anlage, zuletzt geändert durch Art. 5 des Gesetzes vom 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226)
- CO₂-Preis: § 4 CO2KostAufG, § 10 BEHG; Korridor 2027: Drittes Gesetz zur Änderung des BEHG (Bundestags-Drucksache 21/7869)
- Emissionsfaktoren: Emissionsberichterstattungsverordnung 2030, Anlage 2 Teil 4 (Erdgas 0,0558 t CO₂/GJ, Umrechnung 3,2508 GJ/MWh; Heizöl EL 0,074 t CO₂/GJ, 42,8 GJ/t, 0,845 t/1000 l; Flüssiggas 0,0655 t CO₂/GJ, 46,0 GJ/t)
- Gas-Netzentgelte Haushalte: BDEW-Gaspreisanalyse (Januar 2026, Einfamilienhaus rund 2,6, Mehrfamilienhaus rund 2,2 ct/kWh) – Spanne, regional sehr verschieden
- Bio-Pflicht und Szenarien wie im Wärmepumpen-Rechner; keine Rechtsberatung